开发费与市政公积金之间的误解鸿沟

第23号法案受到了多方面的攻击，其中最强烈的批评是对新住房项目征收的市政开发费用(DCs)。

密西沙加市市长邦妮·克龙比称，第23号法案的变化将在10年内使该市损失8亿美元。多伦多市长约翰·托里(John Tory)表示，降低开发费用每年将减少2亿美元的财政收入。

该省许多较小的自治市也有同样的说法。奥里利亚市表示，未来五年的资金缺口将达到1340万美元。多伦多北部的西姆科县估计缺口为6800万加元。

与此同时，建筑行业组织声称开发费用阻碍了发展。

“这些高昂的费用超出了控制，可能会导致项目被搁置。市政当局已经变得依赖它们，必须找到替代方案，”RESCON主席理查德·莱尔在一份声明中说。

所有市政当局都公开表示，“增长应该为增长买单。”

授权不同意。

“与新开发和增长相关的成本不能仅由那些寻找新房出租或拥有新房的人来承担。基础设施更新的部分成本必须由更广泛的税基承担，”他在后来的一份声明中表示。

“城市正在积累大量的开发费用储备，现在的资金已经超过了它们的支出或计划支出，”莱尔继续说道。

西姆科县坚决驳斥了将市政现金储备描述为一个巨大的未开发财富宝库的说法。

“西姆科县并没有从开发费用中获得大量储备，”该县工程、规划和环境总经理罗伯·埃利奥特(Rob Elliott)告诉《每日商业新闻》。

相反，通过区议会收到的资金正被投资于社会和社区基础设施项目。第23号法案将取消已经承诺用于这些举措的资金，这些资金最终将用于我们需要负担得起和可获得的住房的社区的更大利益。”

为了更好地理解储备基金和发展费用之间的误解鸿沟，需要对第23号法案进行一些澄清。

具体来说，该法案并不一定冻结或取消所有开发费用。虽然某些符合资格的低收入及多单位住宅项目可能会获得有限的豁免，但其他区议会将根据新的分阶段实施的规例而定。

正如土地开发倡导和诉讼专家戴维斯·豪(Davies Howe)所解释的那样，在第23号法案出台之前，特区章程每五年由实施的市政当局审查一次，收费通常会大幅增加。

现在，截至2022年1月1日颁布的任何特区章程增加都将在五年内逐步实施。在第1年，可缴付的最高差饷可获20%的折扣。这个折扣每年递减5%，直至第5年为止，将适用全额差饷。此外，审查期已扩大到每10年一次，以减缓增长速度。

市政当局负责建设和维护广泛的资本基础设施，以支持现有的住宅、企业、社会项目和市政设施。

除了道路、水过滤、废水管理等显而易见的设施外，还有娱乐中心和公园等公共设施，对于吸引新居民和企业以及保留现有居民和企业至关重要，尤其是在GTA以外的小城市。

然而，安大略省市政当局筹集所需运营资金和资本资金的能力有限。

正如《安大略省市政当局2018年资产管理指南》所述，基本上有两种方法:“现付现付”，以及从资本和储备基金中筹集资金。

“随走随付”需要缴纳财产税和使用费，上级政府偶尔还会拨款提供帮助。该指南称，这是一种适用于寿命较短和/或价值较低资产的策略。

储备基金通常是作为未来资本工程的来源，如滤水厂、社会和娱乐设施，或类似于雨天储蓄罐的紧急业务应急。

例如，奥里利亚市最近不得不动用490万美元的储备金，为其有12年历史的扶轮中心冰楼进行190万美元的维修，当时军团菌的爆发迫使该设施关闭。

虽然对该省的市政府来说，经营赤字是非法的，但当重大资本项目超过其他可用的融资来源时，债务可以用作资本资金的来源。即便如此，安大略省仍规定了每年偿还债务的上限为市政收入的25%。

第23号法案的不幸结果可能是对现有房屋和企业征收巨额财产税，或者大幅削减当地投资和规划。