根据加拿大统计局最近发布的副省级地区人口数据，从2021年7月1日到2022年7月1日，多伦多人口前所未有地增加了138,240人。这大大高于前两年因新冠疫情而增长的+ 8.82万和+ 8754万。
人口增长的主要贡献者是净国际移民创纪录地增加了14.7万人，这是由于+ 15.9万永久居民和+ 6.6万非永久居民的流入。部分抵消来自-21,400人流向安大略省以外的省份(省际净移民)和-78,000人流向多伦多CMA以外的安大略省人口普查都市区(CMA)(省内净移民)。
省际和省内人口迁移为负
《金融邮报》最近刊登了一篇题为由于住房危机，人们正在离开加拿大最大的城市他认为，高房价导致越来越多的人离开多伦多、温哥华和蒙特利尔。加拿大房地产协会(CREA)的多伦多房价综合指数在2022年3月同比上涨33%，这一事实突显了房价上涨的程度，导致负担能力显著恶化。反过来，经济适用房的减少迫使更多的首次购房者在多伦多CMA以外寻找更便宜的住房。
鉴于可负担性的持续恶化，在过去几年里，个人向该省其他地区(省内移民)和向其他省份(跨省移民)的外流呈稳步上升趋势也就不足为奇了。
导致个人外流增加的其他因素包括更有吸引力的气候、更低的税收和更多的就业机会。人们越来越倾向于远程工作，从而避免长时间的通勤，这也促使更多的人选择在CMA的郊区工作。
创纪录的国际移民涌入淹没了多伦多CMA
虽然从多伦多CMA流出的个人在2022年达到了新高，但与21.6万永久居民和净非永久居民的前所未有的流入相比，这就相形见绌了。它们将对租赁需求产生深远影响，并在较小程度上影响中期内的自有住房需求。
近期来看，近期加息的影响可能会抑制现房销售，直到今年年中。此外，我们预计全职就业放缓将暂时抑制今年下半年永久和临时居民的流入。
展望未来，假设加拿大央行采取限制性较弱的政策立场，导致今年年底或2024年初利率下降，需求疲软和在建住宅库存增加(2022年12月达到历史新高)的结合应该会提高人们的负担能力，并重新激发住房需求。江南平台下载
改变绿地边界不太可能提高人们的负担能力
展望这一周期性衰退，假设三分之一的国际移民继续抵达多伦多CMA，近期移民推动的人口激增，加上就业逐步回升和抵押贷款利率下降，将有助于租赁和自有住房需求的强劲反弹，这一风险将有所增加。流动的影响可能是租金以及新房和现房价格的加速上涨。
这一前景被放大了联邦政府提高目标的计划加拿大永久居民的数量将从2022年的41.1万人增加到2025年的50万人。省政府最近提出的补充方案到绿化带有9400英亩与此同时，允许7400英亩的住宅开发，预计将在大多伦多通勤棚内建造5万个住宅单元，并可能减轻大多伦多地区的房价压力。江南平台下载
然而，考虑到预计进入大多伦多地区的净移民数量将大幅增加，这种供应的适度增长不太可能对房屋负担能力产生持久的积极影响。
约翰·克林卡德(John Clinkard)在加拿大领先的金融机构和媒体机构担任经济学家，从事国际、国家和地区研究和分析工作超过35年。
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