美国住宅建筑许可证形势急转直下

鉴于抵押贷款利率已经上升，美国和加拿大的房屋建设活动大幅下滑被视为理所当然。根据最新的新屋开工率统计数据，这一趋势已经开始，而且前者比后者更明显。如图8所示，今年加拿大的房屋开工率基本持平，而美国的房屋开工率逐月显著下降。

美国新屋开工经季节调整和年率化(SAAR)数据在过去五个月中有四个月跌破150万套。在今年7月之前，连续16个月超过150万辆，并在2022年4月达到180.5万辆。

然而，一个比“开工”数字更令人担忧的原因是，住宅建筑许可证的表现如何。许可证数据系列通常能让我们提前几个月了解新开工数的走势。许可证数量已经变得令人讨厌。

图1突出显示了即将到来的破坏程度。在2022年的大部分时间里，美国住宅建筑许可总量一直在下降。

图2揭示了许可证问题最严重的地方。东北地区的许可证总量有所下降;中西部和南部的支持率明显下降;但在西方，这一数字正在惊人地下降。

图2还强调了正在发生的其他有趣的事情。在中西部、南部和西部，单户家庭许可证面临相当大的困难，当然比多户家庭许可证更严重。事实上，在中西部和南部，多户家庭许可证的发放丝毫没有放缓。

另一个有趣的现象是，尽管美国整体上以单套房多于多套房而闻名，但目前在东北部、中西部和西部，这两种类型的住宅结构在单位数量上几乎相同(基于许可数据)，只有南部是个例外。

南方占美国新屋开工量的一半以上，单户住宅数量仍明显多于多户住宅，但差距正在缩小。

住宅房地产市场的疲软在定价方面已经显现出来。对于现房标普Corelogic Case-Shiller价格指数现在已经低于两位数的百分比变化。有一段时间，它们在y/y +20.0%附近徘徊。

10月份，全国Case-Shiller指数同比增长9.2%。10城综合指数上涨8.0%，20城综合指数上涨8.6%。并非所有城市都实行了限价措施，尤其是佛罗里达州。迈阿密的二手房销售同比增长21.0%，坦帕的二手房销售同比增长20.5%。

住宅房地产的降温带来了一件好事，那就是消费者信心的提高会议委员会一直在寻找。该指数从10月份的101.4升至12月份的108.3(1985年的基数=100.0)。不过，这一转变在很大程度上被归因于汽油价格的显著回落，而与当前房地产市场的发展无关。

加拿大“泡沫破灭”网站的Cliché

对于加拿大来说，它已经成为外国观察人士说房地产市场面临迫在眉睫的崩溃的cliché。泡沫即将破裂。这种说法已经持续了几十年，其基础是加拿大主要城市的房价已经飙升到惊人的高度，尤其是温哥华和多伦多。

调整正在进行中。加拿大房地产协会提供的价格图(克雷亚)指出，全国现房销售价格同比下降12.0%。大温哥华和大多伦多分别为-0.6%和-5.5%。

但要知道，加拿大住房需求背后有一个关键因素，那就是该国惊人的人口增长记录。与2021年第四季度相比，2022年第四季度全国总人口的变化为+2.3%。从这个角度来看，美国的可比年率为+0.4%。

安大略省最近的人口年增长率为2.4%;不列颠哥伦比亚省上涨2.5%;阿尔伯塔省(Alberta)上涨3.0%。魁北克省的涨幅相对温和，为1.4%;尽管就其本身而言，这是相当值得尊敬的。

值得特别提到的是，新不伦瑞克(+3.1%)、新斯科舍省(+3.3%)和爱德华王子岛(+3.8%)等沿海省份最近的人口增长远远超出了正常水平。

从图9可以看出，与去年同期相比，加拿大今年1月至11月的月平均房屋开工量可能为-5.3%，但在26.5万套的水平上，远远高于长期(2000年至2020年)20万套的数据。

此外，这个国家没有一个政府，无论是联邦政府、省级政府还是市级政府，不主张加快住房供应的必要性。

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亚历克斯·卡里克是ConstructConnect的首席经济学家。他曾在北美各地就美国、加拿大和世界建筑前景发表演讲。江南平台下载Carrick先生自1985年以来一直在公司工作。推特上有他大量文章的链接@ConstructConnx该网站拥有5万名粉丝。