11月中旬经济掘金-强调房屋开工- constructconnect.com

美国和加拿大央行决心通过加息来抑制通货膨胀(顺便说一下，这两个国家的通货膨胀都显示出缓和的迹象)，以充分减缓经济增长速度。计划中“经济放缓”的部分令人担忧，因为它可能会带来不知道持续时间和程度的衰退。

由于经济衰退的桥头堡几乎肯定会在住宅房地产市场建立，这一版的掘金报告将几乎完全集中在美国和加拿大的最新住宅建筑统计数据上。

(1)根据全美住宅建筑商协会(NAHB)和富国银行(Wells Fargo)计算的住房市场指数(HMI)， 11月份，开发商对美国独栋住宅市场的信心连续第11个月下降。鉴于该指数可能从糟糕的0到令人欣喜的100不等，最新数据33相当疲弱。这是自2012年6月以来的最低点，除了大流行早期阶段(2020年春季)的短暂时间外。由于美联储(Federal Reserve)的紧缩政策，抵押贷款利率已经翻了一番，达到7.00%或更高，这对支付能力产生了负面影响。展厅的客流量直线下降。

(2) NAHB还监测(每季度而不是每月)住宅建筑多户型部分建筑商的情绪。江南平台下载相比独栋住宅的新开工情况，这一数据往往更为乐观，但今年第三季度开始出现一些下滑。

(3)有关单户和多户开工单位的统计数字很能说明问题。10月份，单个家庭新户数环比下降6.1%，同比下降20.8%。多户新开工月率也下降了1.2%，但同比增长了17.8%。与2021年1月至10月的平均水平相比，今年前10个月的单户开工月平均值为-6.6%。然而，多家庭创业公司的表现却恰恰相反。与去年的平均月度数字(经季节调整和年化/SAAR)相比，2022年的平均月度倍数单位为+18.1%。

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(4)美国独栋住宅开工率(单位)目前已降至60%，这是有史以来最低的水平。目前倍数占总数的40%。我一直在想，美国什么时候才能达到“神奇的”50-50大关。在加拿大，倍数家庭在总数中所占的比例远远高于单胞胎家庭。在边境以北的全国范围内，按单位计算，多套房的比例为78%，单套房的比例仅为22%。对于中国人口最多的城市来说，这种关系甚至更为夸张。在多伦多和温哥华，今年迄今的单股市盈率分别为14%和86%。到目前为止，蒙特利尔的单身市场仅占总市场的7%。多机组开工占总开工数的93%。

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(5)人们通常认为，美国住宅建筑许可数量是一个很好的先行指标，预示着未来几个月“新开工”指数将如何变化。目前，许可证数据集并没有提供多少鼓励。附图4和5显示，以单位衡量，美国的许可证作为一个整体，正处于明显的下降趋势。

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(6)从美国各地区来看，10月份南方地区的月平均新屋开工率是今年迄今为止最好的，与去年1月至10月的月平均水平相比增长3.1%。紧随其后的是东北部地区，增长2.5%。中西部持平，为0.0%，西部陷入困境，为-4.5%。在10月份的单个月份中，所有四个地区都出现了同比下降。最差的是西部，-19.6%，其次是东北部，-15.8%，中西部，-13.6%。与2021年10月相比，南方的变化百分比接近水平，为-1.1%。

加拿大的新屋开工率令人瞩目。距离2022年只有几个月的时间了，它们无视了所有遏制它们的鹰派货币努力。9月前两个季度的29.9万套(SAAR)是2022年的最高单月数字。10月份，这一数字确实有所回落，至26.7万套。但请记住，在过去20年多的时间里，年和月(年化)平均值都是20万套。

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(8)我总是发现图5中描绘的轨迹非常引人注目。在人均调整的基础上(即，考虑到美国人口几乎是加拿大居民数量的9倍)，加拿大的新屋开工量在近17年里每个月都超过了美国。加拿大人喜欢他们的住宅建设。江南平台下载

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(9)按省份划分，今年迄今为止，加拿大新屋开工量最显著的增长发生在艾伯塔省，增长了四分之一(+25%)。(新不伦瑞克省增长30%，纽芬兰和拉布拉多省增长22%，在单位百分比变化方面也表现不错，但这两个省的人口数量相对较少。)安大略和不列颠哥伦比亚省的房价略有下降，分别为-1%和-3%。魁北克的情况更加糟糕，下降了12%。

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(10)在加拿大最大的六个城市(即仅有的人口超过100万的城市)中，今年迄今住房开工量增长最大的是卡尔加里和埃德蒙顿，各增长了25%。紧随其后的是渥太华加蒂诺，上涨19%。多伦多的股价也上涨了7%。温哥华(-8%)和蒙特利尔(-19%)未能晋级。在加拿大三大共管公寓建筑市场中，多伦多(一如既往)今年迄今30,700套仍然是明星，蒙特利尔(20,500套)和温哥华(17,700套)则是配角。三个城市中，只有多伦多的共管公寓单元上涨10.4%。温哥华为-10.0%，蒙特利尔为-17.4%。不过，这三个城市目前占全国所有多套住宅开工率的一半。仅多伦多就占了近四分之一(22.7%)的份额。