美国和加拿大的房屋开工率尚未受到加息的影响

在美国，美联储(Federal Reserve)刚刚将其关键的政策设定利率——联邦基金利率提高到3.00%至3.25%的区间。这样做的目的是为通货膨胀降温，今年的通货膨胀率为+8.3%消费物价指数(即CPI-U，其中U代表城市消费者)。美国的“核心”通胀率为+6.3%。“核心”不包括价格波动较大的能源和食品。

更高的利率制度是为了消除过度的消费支出。但众所周知，通过相应的抵押贷款利率上涨，它几乎总是对住宅房地产需求和新屋建设产生不利影响。江南平台下载

本文借助14张图表，分析了美国和加拿大住房市场的现状。几乎可以肯定，这两个国家还会进一步加息。在加拿大，加拿大央行(Bank of Canada)的隔夜利率目前为3.25%。不过，在边境以北，关于通货膨胀有一些更令人鼓舞的消息。加拿大8月CPI涨幅y/y调整至+7.0%。几项“核心”利率指标的平均值为每年+5.2%。

令人惊讶的事实是，这两个国家的房屋开工率还没有跌到谷底。尽管多个方面都发出了警告。

今年前8个月，美国房屋开工量(经季节调整和年率化)的月平均值为163.5万套，较去年1 - 8月的平均值158.3万套增长3.3%。

不可否认的是，7月份单月的水平较弱，为148.4万套，但随后在8月份反弹至157.5万套。

房价同比上涨高达五分之一，损害了人们的负担能力，抑制了美国独栋住宅的建设。以单位计算，他们今年的月平均销量比去年下降了3.4%。但多户住宅的在建单元数量却以每月平均19.6%的速度飙升。共管公寓通常比较便宜，对买家来说也变得更有吸引力。此外，随着住宿整体变得越来越贵，公寓大楼需要更多的出租单元。

然而，在住宅建筑“许可证”系列中，可能会出现一些预警。8月份单月单位许可环比下降10.0%，同比下降14.4%。许可证和开工的历史关系表明，前者领先后者几个月。疲软的“许可”并不是开工的好兆头(图4)。

在加拿大，今年迄今为止的月平均开工数比去年1 -8月下降了8.6%。然而，值得注意的是，去年8月份，SAAR的平均开工量为28.57万套，远高于正常水平。2000年至2020年，加拿大平均每年新屋开工量为20万套。

加拿大政府宣布，决定在全国范围内实施大幅增加住宅建设数量的政策。它们将被用于正在发生的人口的巨大增长。在发达国家中，加拿大在大力促进移民方面是独一无二的。

图表中的其他一些亮点出现在下面的项目符号中。顺便说一下，在城市层面，人口普查局只公布“许可证”数据。分析师们承认，在谈到当地房地产市场时，“许可”和“开工”是可以互换的。

今年迄今为止(年初至今)美国新屋开工水平最高的5个城市中，德克萨斯州占了3个:达拉斯-沃斯堡(49,965套);休斯顿(47,374套);奥斯汀(30209套)(图7)。
德克萨斯州四个最大的城市中心(包括圣安东尼奥和上面提到的三个)的新开工数据之和占美国所有36个最大人口中心总开工数据的四分之一以上(26.9%)。
图7中没有提到的美国其他新屋开工水平相对较高的地区包括佛罗里达州的珊瑚角-迈尔斯堡和默特尔比奇以及爱达荷州的博伊西市。
今年以来新房动工百分比变化最大的前5个城市中，加州有3个城市:圣何塞(+31.6%);河边(+ 25.0%);圣地亚哥(+21.9%)(图8)。
在早期文章，我写了一篇关于美国五大城市劳动力市场的文章。通常，住宅建设对一个地区的就业环境做出了重江南平台下载要贡献。不过，目前在这五个城市中，只有亚特兰大的房屋开工年率表现良好，增长18.3%。其他四个城市正在经历经济衰退:奥斯汀，-4.4%;迈阿密,-12.0%;旧金山，下跌23.2%;纳什维尔-28.0%(图8)。
多伦多今年迄今为止的27,470套住房将使其在美加城市房屋开工量综合排名中排名第六。它将在奥斯汀之后，但在亚特兰大之前。
尽管多伦多的房屋开工率今年以来增长了4%，但安大略省的房屋开工率却下降了8%(图10)。原因是安大略省的许多其他中心正在经历严重的短缺(例如，圭尔夫-59% ytd;彼得伯勒,-55%;伦敦,-51%;厨师,-40%;汉密尔顿，-39%)(图11)
蒙特利尔作为一个主要的人口中心，到2022年为止，几乎没有单户住宅开工。目前，它们仅占该市总破土单位的7.7%(图12)。

今年迄今为止，埃德蒙顿是加拿大独栋住宅开工率最高的城市(图12)。