住房负担能力的两个关键方面-抵押贷款利率和价格

你经常会听到，住宅房地产市场将是经济中所有参与者中第一个发出周期性变化信号的(例如，从衰退到复苏或反之亦然)，这是由中央银行的利率行动带来的。

由于美联储(Federal Reserve)将联邦基金利率从基本为零上调至1.50%至1.75%的区间，以及加拿大央行(Bank of Canada)自3月初以来分四步将隔夜利率从0.25%上调至2.50%，在当前人们担心经济衰退的背景下，这是一个重要的话题。

顺便说一句，新房和二手房市场对利率波动的反应并不总是正确的。2008-2009年金融危机后，联邦基金利率被下调，但美国房屋开工数年之后才恢复到以前的活力。

住房需求的关键决定因素可能体现在“负担能力”这个词中，它有几个组成部分，抵押贷款利率和定价是优先考虑的。

房地美(Freddie Mac)进行的最新一级抵押贷款市场调查(PPMS)显示，美国传统的30年期固定利率抵押贷款目前为5.54%。2021年的平均值为2.96%。

加拿大银行的统计数据显示，加拿大传统的五年期固定抵押贷款利率已攀升至6.00%以上。最近一段时间的最低点为4.79%。

美国全国房地产经纪人协会(NAR)表示，融资成本上升和价格上涨导致现房销售萎缩。6月份，单户住宅、联排别墅、共管公寓和合作公寓(全部加起来)的转售量连续第五个月下降，经季节调整和年率化后为512万套。与5月份相比，6月份的表现为-5.4%，与2021年6月相比为-14.2%

销售下滑的部分原因是价格飙升。NAR计算出，美国现房销售价格中值目前为416,000美元，创历史新高，同比上涨13.4%。

“中位数”与平均值的不同之处在于，它标记了位于所有观测点中间的点，一半在一边(或上面)，一半在另一边(或下面)。

在美国，目前单户住宅的现房价格中位数为423,300美元(同比增长13.3%)，共管公寓的现房价格中位数为354,900美元(同比增长11.5%)。

在主要城市中，二手房价格涨幅最大的是迈阿密(同比增长40.1%)、奥兰多(同比增长30.6%)和纳什维尔(同比增长30.6%)。

标普CoreLogic Case-Shiller房价指数进一步证明了美国房屋转售市场的价格震荡。5月份，20个城市综合指数同比上涨20.5%。

在这20个城市中，涨幅没有一个低于两位数。前三位分别是坦帕(同比增长36.1%)、迈阿密(同比增长34.0%)和达拉斯(同比增长30.8%)。价格同比涨幅最低的三个城市是明尼阿波利斯(+11.5%)、华盛顿(+12.2%)和芝加哥(+12.9%)。

虽然美国的二手房价格可能仍在寻求更高的水平，但边境以北的房价已经显示出一些趋于平稳的趋势。

根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，目前加拿大房屋转售的平均价格为665,849美元，但与去年6月相比下降了1.8%。

然而，在加拿大，这两个获得了房地产市场最大份额关注的城市仍在录得惊人的数字。6月份，大温哥华地区多重上市服务(ML®)的房屋基准价格为123.6万加元，同比上涨12.4%。

多伦多的基准房价为1205万加元，同比上涨17.9%，一直在努力追赶温哥华。

然而，从6月到7月底，日历已经向前移动了一点，并且开始出现一些加拿大房屋以低于要价的价格出售的报道，这在今年早些时候是闻所未闻的。

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亚历克斯·卡里克是ConstructConnect的首席经济学家。他曾在北美各地就美国、加拿大和世界建筑前景发表演讲。江南平台下载Carrick先生自1985年以来一直在公司工作。推特上有他大量文章的链接@ConstructConnx该网站拥有5万名粉丝。