住房需求将会降温——但不会在一夜之间

3月份，10个省的平均房价同比上涨至少7%(纽芬兰和拉布拉多)，同比上涨高达32%(新不伦瑞克)，这片土地上最热门的话题(除了COVID-19)是住房市场的状况。然而，最近的一篇文章《经济学人》杂志,《富裕国家的房价正在飙升，表明加拿大并不孤单。

物价上涨是由几个因素造成的。连续三年高于平均水平的人口增长带来的滞后影响，显著提振了需求。2020年初第一波COVID-19疫情后，被压抑的需求增加，加剧了这一情况。此外，为了帮助刺激经济，加拿大央行迅速采取行动，大幅放松货币政策，导致抵押贷款利率降至历史最低水平。

一些房地产市场分析人士虽然没有否认需求增加对房价的影响，但他们更强调新住宅供应不足。加拿大3月份待售现房供应量降至创纪录低点1.7套，这一事实进一步印证了这一观点。

COVID-19、更严格的贷款监管和被压抑的需求萎缩应该会减缓房屋销售

最近为限制安大略省和不列颠哥伦比亚省COVID-19传播而宣布的封锁，加上魁北克省的宵禁，导致4月份就业和房屋交易减少，这将影响加拿大三大房地产市场第二季度的销售。此外，金融机构监管办公室(Office of the supervisors of Financial Institutions)表示，打算将用于确定谁有资格获得无保险抵押贷款的基准利率从4.79%提高到5.25%。最后，在连续10个月出现两位数的同比增长后(在过去40年里只出现过3次)，住房销售将很快以更可持续的速度增长的可能性越来越大。

上述因素应会导致房屋销售放缓，并有助于缓解房价上涨的压力。然而，住房需求的基本面驱动因素依然强劲。首先，加拿大央行表示，它“致力于将政策利率维持在有效下限(即0.25%)，直到经济疲软被吸收，从而可持续地实现2%的通胀目标”。基于这一声明，我们预计利率将在今年下半年保持低位。

其次，尽管加拿大目前的总就业人数为1860万，仍比疫情前的峰值1910万低50万，但过去六个月的全职就业人数增加了30万，这意味着总收入有了不错的增长。最后，在2020年年中出现中断后，国际净移民在2020年最后一个季度再次对人口增长做出了积极贡献，并应在今年剩余时间和明年继续发挥这一作用。

2021年，房屋开工率有望达到34年来的最高水平

虽然有几个迹象表明住房需求放缓，但有明确的证据表明，全国各地的住房供应正在上升。截至2021年3月，加拿大过去六个月平均新开工住房数量达到创纪录的27.3万套。与去年同期相比，截至今年3月发放的住宅建筑许可证数量也创下了29.8万套的纪录。

在加拿大33个人口普查的都会区(CMAs)中，过去6个月开工的平均住宅单元数量与去年同期相比，除了7个以外，其余都有所增加。18个cma的新开工数增长了两位数;其中四家公司的涨幅达到三位数。住宅建筑许可也普遍表现强劲，在全国33个cma中，除6个外，其他所有cma的增幅都达到或超过两位数。

在过去六个月里，cma的开工率同比增长最大的地区包括安大略省的金斯顿(+213%);安大略省布兰特福德(+141%);安大略省大萨德伯里(+134%);蒙克顿，新不伦瑞克(+103%);伦敦、安大略省(+91.6%)。鉴于今年迄今新房开工数和建筑许可数量的强劲增长，今年的破土动工量应该在22.5万至23.2万套之间，2022年应该在22万至23万套之间。