2020年，美国和加拿大的住宅建筑业抗击了大流行，并取得了胜利

在去年冬末和早春的几个月里，美国和加拿大的房屋开工量大幅下降，当时冠状病毒以一种几乎完全不为人知但可怕的力量抵达北美。当时，就业受到了巨大打击，大多数分析师预计，新的房屋建设活动将在很长一段时间内暂停。

然而，这种可怕的猜测被证明是没有根据的，部分原因是人们总是在谈论高科技的一些进步。

亲自上门拜访戛然而止，但房地产销售却迅速转向互联网。远程查看房产已经成为一种趋势，但它得到了加速的推动，合同谈判中通常的讨价还价无缝地转向了数字方式。

一旦2020年夏季开始，月度房屋开工率(经季节调整和年率化/SAAR)恢复到正常水平，并且在截至年底的某些月份测试了上限。

2020美国总开工数(单位)，与2019年相比，月度平均增长率为+7.9%。加拿大总开工数+ 5.1%。

到2020年底，美国独栋家庭的破土动工数量稳步上升。今年相对于2019年增长了12.3%。

不过，多套住宅的开工数量正在下降。与2019年的全国水平相比，美国2020年的“倍数”为-1.9%。

根据加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)提供的最新数据，2020年，加拿大35个人口最多的城市地区的独栋房屋开工率为+8%，倍数为+3%。

图1:美国月度房屋开工率
按年按季节调整

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图2:加拿大每月房屋开工量
按年按季节调整

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。

图3:美国和加拿大每月新屋开工数
按年按季节调整

最后一个数据点是2020年12月。
箭头:从左轴读取美国数字;加拿大人，右轴。

数据来源:美国人口普查局和加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。

被压抑的需求和快速发放的许可证

考虑到人口增长和新家庭的形成，通常被引用的让每个美国人都有足够住房的年度“新开工”水平是160万套。然而，在过去的十多年里，这个160万的数字一直是一个遥远的梦想。

许多房地产市场观察人士得出的结论是，自上次衰退以来，大量被压抑的住房需求一直在积累。

图4突出显示了被压抑的需求问题。2008-2009年住房开工量的“深井”可能是2003-2005年异乎寻常的强劲势头的另一面。

从2010年开始，缓慢的开工量肯定表明新建筑活动水平不足，但对于哪些相关数据可以用来进行比较，可能存在一些争议。江南平台下载

自2000年以来，美国平均每年新屋开工数不是160万套，而是125万套。

125万套是更现实的数字吗?尤其是考虑到美国人口增长在2019年7月1日至2020年7月1日期间从每年+0.65%放缓至每年+0.35% ?

住宅建筑许可是基础建设的领先指标，显然倾向于更高的数字。

如图5所示，许可证最近以火热的速度增长，到2020年12月已攀升至170万套。

图4:美国每月房屋开工量
按年按季节调整

最后一个数据点是2020年12月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图5:美国月度住宅建筑许可
按年按季节调整

最后一个数据点是2020年12月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

需求平衡的转变:从多胞胎转向单胞胎

新冠肺炎疫情导致住房需求平衡从多户型向单户型转变。

高楼林立的城市居民正试图逃离拥挤的市中心，前往更舒适的乡村生活。

在这个时候，让郊区或乡村生活更愉快或更“田园”是另外两个描述性的词，“更健康”和“更便宜”。

别忘了，随着在家工作越来越被接受，而且往往是必要的，通勤时间也减少了。此外，面积更大的住房有助于设置“炉边”或隐藏在“额外的卧室”办公室中。

公寓和公寓空置率不断上升的另一个原因是，在美国居住的临时外籍工人和从国外留学的年轻人数量减少，这些人传统上严重倾向于租房。

图6显示，自去年夏天以来，美国单户家庭的开工数激增，而多户家庭的开工数却一直停滞不前。

根据SAARS的月度平均统计数据，2020年美国单户家庭的开工率比2019年增长了12.3%，而多户家庭的开工率为-1.9%。

图6:美国单户和多户住宅月开工率
按年按季节调整

最后一个数据点是2020年12月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图7:美国单户和多户住宅月开工率
按年率季节性调整(SAAR) - Total的股份

最后一个数据点是2020年12月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

太平洋沿岸城市起步困难

在人口普查局的四个主要“地理”区域中，只有东北地区的房屋开工数量(以单位表示)在2020年相对于2019年有所下降，小幅下降2.2%。

中西部地区同比增长14.1%。南部和西部也在上升，分别为+7.9%和+8.1%。

所有四个地区的独栋房屋开工率都出现了大幅增长:东北地区增长7.2%;中西部,+ 13.6%;南,+ 11.4%;西部，+12.4%。

不过，在多户家庭开工的情况下，情况则更加多样化:东北部，-13.0%;中西部,+ 12.1%;南部,-2.7%;西部，-6.3%。

去年，南方的新屋开工率仍略高于美国的一半(53.1%)。其次是西方国家，占四分之一(24.9%)。中西部和东北部分别为13.9%和8.1%。

至于美国主要城市在住宅建设方面的表现如何，目前只有到2020年11月的数据。此外，它包括“许可”计数，而不是开创性或“开始”计数。(因此，许可证被接受为启动的“代理”。)

从图10中可以看出，截至2020年11月，今年迄今发放的住宅许可证数量最多的五个美国城市中，有三个位于德克萨斯州——休斯顿，61700套;达拉斯-沃斯堡，54,100套;奥斯汀为38900套。进入前五名的另外两个城市是人口众多的纽约，拥有4.86万套住房，以及阳光普照的凤凰城，拥有4.13万套住房。

在前5名之后，亚特兰大的公寓数量大幅下降至第6位，为29100套。

至于住宅许可证同比变化的百分比，如图11所示，2020年美国城市中的赢家是俄亥俄州的哥伦布市，增长49.8%。排在第二位的是奥斯汀，增长32.0%;排在第三位的是凤凰城，增长26.4%。

至少同样令人感兴趣的是，2020/2019年居住许可证数量表现最差的地铁统计区域。房价回落幅度最大的三个城市都位于太平洋沿岸:西雅图，下跌14.7%;波特兰,-20.6%;旧金山下跌25.8%。

图8:美国房屋开工率
2020年1月至12月vs 2019年1月至12月%变化

根据每月经季节调整和年化(SAAR)单位开工的平均值。
*“单身”包括联排别墅，但多个单元共用供暖和空调的情况除外。

数据来源:美国人口调查局。
图:ConstructConnect。

图9:美国各地区房屋开工率

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图10:美国36个人口最多的都会统计区(msa)的住宅许可发放情况(单位)
(Jan-Nov 2020)

在城市层面，发放的住宅建筑许可证数量是房屋开工率的一个指标。

数据来源:美国人口调查局。
图:ConstructConnect。

图11:美国36个人口最多的都会统计区(msa)住房许可证发放(单位)同比变化百分比
(2020年1月至11月vs 2019年1月至11月)

在城市层面，发放的住宅建筑许可证数量是房屋开工率的一个指标。

数据来源:美国人口调查局。
图:ConstructConnect。

多伦多和渥太华支撑了加拿大的房屋开工率

2020年，加拿大人口最多的三个城市——多伦多、蒙特利尔和温哥华——在全国35个人口普查大都市区(CMAs)的所有新屋开工数中占了一半。再加上渥太华加蒂诺、卡尔加里和埃德蒙顿(加拿大仅有的另外几个居民超过100万的城市)，这一比例扩大到了70%。

虽然在美国大多数城市，单户住宅的开工率仍远高于多户住宅的开工率，但在加拿大的主要城市中心，情况并非如此。去年，蒙特利尔的多套住房开工率高达91%;温哥华为86%;多伦多为85%。在加拿大所有35个城市中，“倍数”比例略低于80%。

按年计算，加拿大的六大市场在2020年以三种不同的方式分开。多伦多(+27%)和渥太华-加蒂诺(+16%)是真正的亮点;蒙特利尔(+9%)和埃德蒙顿(+7%)表现出些许亮点;但温哥华(-21%)和卡尔加里(-22%)都熄灯了。

流经渥太华-加蒂诺的河流标志着安大略省和魁北克省的边界。2020年，加拿大首都安大略省的房屋开工率同比增长28%;魁北克方面，-10%。

多伦多的房屋开工率同比增长27%，令人印象深刻，但三个周边(即半“卧室”)社区的住宅开工率更令人印象深刻:布兰特福德，增长103%;奥,+ 57%;巴里，+49%。不过，在稍远的地方，去年房屋开工率有所下降:圭尔夫(Guelph)下降36%，基奇纳-滑铁卢-剑桥(Kitchener-Waterloo-Cambridge)下降32%。

多伦多的房屋开工率似乎很脆弱。与2020年2月至4月期间由于冠状病毒感染而出现的就业大幅下降相比，加拿大整体就业恢复率接近80%。自去年春天以来，多伦多的就业恢复比率(或称补偿比率)仅为60%。

多伦多目前的失业率为10.7%，在加拿大所有城市中排名第28位，从最紧(最好)到最松(最差)。

此外，就像如今世界各地的情况一样，由于边境关闭，人口增长处于最低水平。

但在过去，许多人曾大声指出多伦多住宅建筑业的潜在抑制因素，但这些因素总是被其他推动巨大发展的因素(例如超低利率和不想错过购买机会的愿望)所忽视。

图12:年初至今房屋开工率变化百分比
加拿大主要城市排名
(2020年1月至12月vs 2019年1月至12月)

加拿大人口普查大都市区(CMAs)的核心人口超过5万。
加拿大人口超过100万的6个cma用大写字母表示。

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)基于实际数据，而非季节性调整数据。
图:ConstructConnect。

图13:加拿大6个人口最多城市的房屋开工率
2020年1月至12月实际情况

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。

图14:加拿大6个人口最多城市的房屋开工率
2020年1月- 12月vs 2019年1月- 12月

数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。

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亚历克斯·卡里克是ConstructConnect的首席经济学家。他曾在北美各地就美国、加拿大和世界建筑前景发表演讲。江南平台下载Carrick先生自1985年以来一直在公司工作。推特上有他大量文章的链接@ConstructConnx该网站拥有5万名粉丝。